Dự án ma, đa cấp, giả mạo giấy tờ, giả mạo công ty, lừa bán đất công, đất quy hoạch, nhà đất đang kê biên thi hành án, chiếm đoạt tiền cọc, lừa đảo bằng vi bằng,… là những thủ đoạn không mới nhưng được áp dụng ngày càng tinh vi hơn, khó nhận biết hơn. Lừa đảo đất đai, bất động sản vẫn đang gây ra nhiều nỗi đau “tiền mất tật mang”.
Dự án ma
Một số doanh nghiệp, cá nhân vẽ ra các dự án không có hoặc chưa đủ hồ sơ thủ tục pháp lý, sau đó tổ chức kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng đất nền trong các dự án này một cách công khai. Thủ đoạn thường thấy nhưng khó tránh của những “chủ đầu tư” này là tạo ra cung – cầu ảo để đẩy giá lên cao, thu hút sự quan tâm hám lời, rồi bán cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp hoặc người có nhu cầu ở, gây ra thiệt hại vô cùng lớn.
Đa cấp đất đai, bất động sản
Hình thức lừa đảo này thường đi kèm với các dự án ma. Chủ đầu tư “kích cầu” bằng những món lợi ngay lập tức cho người mua, khuyến khích người mua lôi kéo thêm nhiều người khác cùng mua, đa số là người nhà/người thân/bạn bè, để tiếp tục được hưởng lợi theo hình thức tháp Ponzi giống như những công ty lừa đảo đa cấp các loại hàng hóa khác.
Người đầu tư theo hình thức này thường không quan tâm đến vị trí dự án hoặc lô đất ở đâu, chỉ quan tâm đến lợi nhuận ngắn hạn cực khủng, càng giới thiệu được người mua “cấp dưới” thì càng thu lợi nhiều. Chủ đầu tư thì lấy tiền người sau trả cho người trước, phần còn lại chính là lợi nhuận khổng lồ.
Một sản phẩm – nhiều người sở hữu
Chủ đầu tư bán một nền đất hoặc một căn hộ trong một dự án bất động sản đầy đủ pháp lý cho nhiều khách hàng. Cơ sở của việc mua bán này thường là “Hợp đồng” vì sản phẩm chưa có sổ hồng. Sơ hở ở đây là chủ đầu tư có thể ký nhiều hợp đồng bán cùng 1 sản phẩm cho nhiều khách hàng và không khách hàng nào có thể biết được cho đến khi vụ lừa đảo bị đưa ra ánh sáng. Lúc này thì khách hàng đã bị thiệt hại nặng nề.
Bán rồi thế chấp hoặc thế chấp rồi bán
Chủ đầu tư đã chuyển nhượng quyền sở hữu/sử dụng bất động sản cho khách hàng nhưng sau đó mang đi thế chấp ngân hàng. Hoặc ngay từ đầu chủ đầu tư đã mang bất động sản, có khi là cả dự án, để thế chấp với ngân hàng nhưng vẫn ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng cho khách hàng để chiếm đoạt số tiền lớn một cách bất hợp pháp. Hậu quả của các thủ đoạn này là khách hàng mất trắng tiền mà còn bị ngân hàng kê biên, tịch thu tài sản.
Bán đất công, đất trong quy hoạch
Chủ đầu tư cấu kết với nhiều người khác thực hiện mua bán đất công, đất trong quy hoạch sau đó thực hiện dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu theo quy định. Một thủ đoạn tinh vi khác là cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước liên quan đến đất đai, mục đích là biến đất công thành đất tư một cách “hợp pháp” sau đó lập dự án trên nền đất đã chuyển đổi này. Ngoài ra việc phân chia, sử dụng, chuyển đổi trái phép đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất để làm dự án đất ở cũng đang là vấn đề nhức nhối hiện nay, tiềm ần nhiều nguy cơ lừa đảo.
Giả mạo giấy tờ, con dấu của các cơ quan Nhà nước
Chủ đầu tư hoặc người bán có thể giả mạo tất cả các giấy tờ từ hồ sơ pháp lý dự án, chủ quyền đất đai/nhà cửa, làm giả con dấu tới làm giả hợp đồng mua bán chuyển nhượng, chứng minh nhân dân/nhân thân,… thậm chí là qua mặt hoặc cấu kết với các văn phòng công chứng để tiến hành giao dịch lừa đảo đất đai, bất động sản. Giả mạo giấy tờ, con dấu của các cơ quan Nhà nước là hình thức lừa đảo đã có “lịch sử” lâu đời nhưng vẫn đang tiếp tục là hiểm họa lớn tiền mất tật mang đối với rất nhiều người, kể cả những người dày dặn kinh nghiệm đầu tư mua bán nhà đất.
Đánh tráo sổ hồng, sổ thật thành sổ giả
Kẻ lừa đảo giả làm người mua nhà đất để gặp trực tiếp người bán, sau đó xin chụp lại sổ hồng hoặc lấy thông tin trên sổ với mục đích “xác thực lại” nhưng thực tế là để về làm giả. Lần gặp sau kẻ lừa đảo hoặc đồng phạm lại nhờ xem sổ hồng, tìm cách làm người bán mất cảnh giác, không để ý và nhanh tay thực hiện hành vi đánh tráo sổ thật thành sổ giả.
Cầm sổ hồng thật cùng với những giấy tờ giả mạo như chứng minh nhân dân, sổ hổ khẩu, giấy đăng ký kết hôn và chữ ký mang tên những người chủ thật sự, kẻ lừa đảo dễ dàng lừa bán lại cho người khác, thậm chí là cùng lúc lừa bán cho rất nhiều người hoặc cầm cố ngân hàng, tiệm cầm đồ, tín dụng đen,… Hành vi này đẩy người chủ thật vào tình thế mất nhà mất đất một cách bất ngờ, những người mua thì hoặc là mất cọc hoặc là chồng đủ tiền và nhận sổ hồng thật nhưng vướng vào kiện tụng triền miên.
Lợi dùng lòng tin, giúp đỡ rồi lừa đảo
Kẻ lừa đảo lợi dụng lòng tin của chủ nhà đất – những người cần vay tiền nhưng đang có lịch sử nợ xấu không thể vay ngân hàng. Kẻ lừa đảo này nhận đứng ra vay giúp nhưng bắt chủ nhà đất phải ký hợp đồng ủy quyền để làm cam kết tạm thời hoặc hứa sẽ dùng tài sản này để thế chấp vay ngân hàng thay cho người bán. Tuy nhiên trong hợp đồng ủy quyền này đã gài bẫy những điều khoản trao toàn quyền mua bán, chuyển nhượng, thế chấp nhà đất cho kẻ lừa đảo. Cầm trong tay cuốn sổ hồng thật và hợp đồng ủy quyền thì kẻ lừa đảo có thể thực hiện rất nhiều hành vi chiếm đoạt tiền và tài sản.
Lừa đảo bằng vi bằng
Kẻ lừa đảo lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người mua về hình thức lập vi bằng để lừa bán những nền đất phân lô trái phép, đất không đủ pháp lý, đất vướng quy hoạch,… Hai bên ký hợp đồng mua bán giấy tay và kẻ lừa đảo đưa người mua ra cơ quan Thừa phát lại để lập vi bằng. Người mua yên tâm vì kẻ lừa đảo cam kết rằng cơ quan nhà nước đã “lập vi bằng” thì tính pháp lý đã rõ ràng.
Nhưng sự thực thì vi bằng chỉ là một loại văn bản ghi nhận sự kiện hoặc hành vi nào đó, được dùng làm chứng cứ trong các thủ tục pháp luật, xét xử chứ hoàn toàn không có tính pháp lý trong việc mua bán/chuyển nhượng nhà đất, bất động sản. Vi bằng không phải là, và không thay thế cho hợp đồng giao dịch. Mọi thủ tục giao dịch nhà đất cần phải lập hợp đồng và phải được công chứng tại phòng công chứng được pháp luật công nhận.
Tạo thị trường giả, đẩy giá lên cao
Người mua đang cân nhắc một mảnh đất vì bên bán ra giá quá cao so với giá thị trường. Đột nhiên trong thời gian cân nhắc có người gọi hỏi hoặc tìm gặp trực tiếp người mua đòi cọc ngay mảnh đất đó với số tiền cực lớn và hứa sẽ mua với giá cao hơn rất nhiều so với giá người mua đang cân nhắc. Thế là người mua không ngần ngại chồng đủ tiền mua mảnh đất với niềm tin sang tay lời ngay một số tiền lớn. Với thủ đoạn này, bên bán đã cấu kết với nhiều người khác để đưa người mua vào bẫy, phải chịu mua với giá cao bất hợp lý, không thể bán lại ngay mà còn có thể vướng vào lao lý nếu gặp trường hợp giấy tờ không hợp pháp.
Chiếm đoạt tiền cọc của nhiều người cho cùng một mảnh đất/căn nhà
Kẻ lừa đảo đăng tin bán nhà đất với đầy đủ sổ hồng hoặc giấy tờ pháp lý rõ ràng, tuy nhiên giá bán là khá thấp so với giá thị trường tại khu vực nhà đất đó tọa lạc. Tin đăng này sẽ dễ dàng tiếp cận nhiều người mua ham giá rẻ, giá hời. Khi gặp trực tiếp, kẻ lừa đảo sẽ tìm mọi cách để “chốt” người mua xuống tiền đặt cọc ngay 10-20% bằng mảnh giấy viết tay. Thế là người mua đã mất tiền, không những một người mua mà nhiều người cùng dính bẫy.
Bán nhà đất đang bị kê biên tài sản
Người bán là chủ sở hữu thực sự của nhà đất nhưng người bán đang vướng vào một vụ án đã xét xử và đang chờ thi hành án. Trong thời gian này, người bán bán nhà đất cho người mua. Giấy tờ, tiền bạc đã xong xuôi nhưng người bán không dùng số tiền thu được để thi hành án mà sử dụng vào mục đích khác. Vấn đề là theo Luật thi hành án dân sự, nhà đất này vẫn sẽ bị kê biên tài sản để đảm bảo việc thi hành bản án đã tuyên. Điều này sẽ đẩy người mua nhà đất này vào rủi ro rất lớn là sẽ bị mất tiền nhưng giao dịch mua bán/chuyển nhượng không được pháp luật công nhận, hoặc sẽ vướng vào kiện tụng vô cùng phức tạp.
Lừa bán nhà đất sổ chung (đồng sở hữu)
Trong trong trường hợp này giấy tờ nhà đất là thật nhưng người bán cố tình hứa với người mua là có thể tách sổ riêng sau mua bán; hoặc giả mạo giấy tờ tùy thân, chữ ký, vân tay của các đồng ở hữu,… để thực hiện hợp đồng mua bán chuyển nhượng. Người mua sẽ vướng vào rắc rối pháp luật khi những đồng sở hữu khác không đồng ý việc mua bán này, không đồng ý tách sổ, không cho người mua thực hiện các giao dịch bán lại, chuyển nhượng lại,…
Giả danh ngân hàng thanh lý nhà đất giá rẻ
Kẻ lừa đảo giả làm nhân viên ngân hàng đang cần phát mãi tài sản thế chấp là nhà đất với giá hấp dẫn thấp hơn giá cả thị trường. Người mua có thể yêu cầu và được kiểm tra giấy tờ thế chấp (giấy tờ giả, con dấu giả), sổ hồng thì không thể kiểm tra được vì kẻ lừa đảo sẽ nói rằng “sổ đang nằm trong ngân hàng”. Tinh vi hơn, kẻ lừa đảo sẽ tư vấn nhiều hình thức thanh toán linh hoạt cho người mua: thanh toán 1 lần 95% ra công chứng sáng tên luôn, thanh toán 50% phần còn lại trả chậm không lãi suất trong 6 tháng, đặt cọc ngay để ưu tiên thực hiện giao dịch. Đánh vào lòng tham giá rẻ mua hời, kẻ lừa đảo dễ dàng đưa người mua vào tròng, nhận tiền thanh toán rồi cao bay xa chạy.
Mạo danh chính quyền, công ty uy tín
Kẻ lừa đảo (công ty hoặc cá nhân) sử dụng tên, hình ảnh của chính quyền như “Ủy ban nhân dân” quận, huyện, phường xã, tên tuổi các chủ đầu tư là những tập đoàn, công ty kinh doanh xây dựng bất động sản có uy tín lớn trên thị trường để rao bán các dự án không có thật hoặc chưa đủ pháp lý. Người mua nếu chỉ nghe tên dự án, tên chủ đầu tư mà tin tưởng xuống tiền khi chưa kiểm tra kỹ thì rất dễ bị lừa.
Bài viết trên đây chỉ liệt kê một số ít trong số rất nhiều thủ đoạn lừa đảo thường gặp trong lĩnh vực đất đai, bất động sản. Biết là một chuyện, tỉnh táo và đề cao cảnh giác nhận ra để không bị mắc lừa lại là một chuyện hoàn toàn khác!
Nguồn hình ảnh: Báo điện tử Pháp luật TP.HCM.
Vui lòng dẫn nguồn nhalocdatvang.com khi sử dụng thông tin từ trang này. Xin cảm ơn!
