Đầu tư bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm muốn đầu tư, thị trường đang đi lên hay đi xuống, hoặc đang đứng về phía ai? các nhà đầu tư cần kiểm soát độ kỳ vọng thế nào?… là những điều các nhà đầu tư phải xác định trước khi rót vốn.
Đánh giá vận động của thị trường
Để lựa chọn đầu tư một hay nhiều loại hình bất động sản vào thời điểm nào tùy thuộc vào việc các nhà đầu tư xác định được sự vận động lên – xuống của các loại hình đầu tư đó. Cụ thể, các chuyên gia đưa ra hai nguyên tắc thị trường và giá trị để xác định thị trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung – cầu. Nguồn cung cao và nhu cầu thấp dẫn đến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ tăng.
Xác định giá trị được thiết lập dựa trên một thỏa thuận giữa một người sẵn sàng bán và một người sẵn sàng mua. Trò chơi kéo co diễn ra giữa các mong muốn của người bán và số tiền người mua sẵn sàng chi trả. Để đưa ra nhận định thị trường rõ ràng, các nhà đầu tư cần liên tục tìm hiểu về tình trạng thị trường trong khu vực và những khu dân cư cụ thể. Có 4 vấn đề mà các nhà đầu tư cần làm rõ:
- Tồn kho bất động sản: Đang được bán với giá bao nhiêu và số lượng tồn kho tăng hay giảm
- Số ngày trên thị trường: Mất bao lâu để những căn nhà rao bán có được người mua
- Giá trên mét vuông: Một chỉ báo so sánh giá tốt – khi một nhóm các bất động sản có chung chất lượng và đặc điểm
- Thay đổi trong quang cảnh địa phương: Theo dõi các thay đổi tại những công ty tuyển dụng lớn, khu mua sắm, trường học, các dịch vụ cộng đồng và luật pháp địa phương ảnh hưởng tới nhà đất.
Những dự án nhiều tiềm năng khi rục rịch ra mắt hay mở bán sẽ tạo ra những “cơn sóng” ảnh hưởng đến thị trường bất động sản. Nhà đầu tư nào nắm được cơ hội này dù có đầu tư mua để ở, chuyển nhượng hay cho thuê đều sinh lời.
Nhận diện được nguồn cung – cầu các loại hình cũng là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư rót vốn. Nguồn cung các căn hộ shophouse hiện còn khá ít nhưng nhu cầu đối với dự án này luôn cao. Một thực tế nhận thấy rằng, để ra quyết định đầu tư kịp thời, các nhà đầu tư trước đó đã phải có một quá trình tìm hiểu, nhận định, đánh giá thị trường để đưa ra xu hướng vận động của thị trường. Chính việc chỉ ra được xu hướng vận động đi lên hay đi xuống sẽ giúp các nhà đầu tư đón đầu được thị trường, kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn.
Làm thế nào để đón đầu thị trường?
Khả năng nắm bắt thị trường hiện tại của các nhà đầu tư sẽ được phát huy khi thị trường thay đổi, dù thay đổi theo xu hướng đi lên (tăng giá) hay đi xuống (mất giá), và ngay cả khi thị trường ổn định.
Khi nhận biết được thị trường có xu hướng đi lên:
- Người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ “theo kịp”, đem lại cho họ số tiền mong muốn với điều kiện thị trường tiếp tục tăng trưởng.
- Những người bán muốn tăng giá khi thị trường tăng trưởng thường giữa giá ở mức thị trường và bán nhà ngay thời điểm đó.
Khi giá thị trường giảm sút:
- Những người bán thường mắc sai lầm là định giá quá cao, hy vọng thu hút những chào mua mong muốn và nghĩ rằng họ sẽ giảm giá sau nếu kế hoạch không bán được nhà.
- Thực tế chứng minh những người làm vậy không bao giờ giảm giá kịp với thị trường. Do vậy, người bán cần định giá đúng để bán được nhà thay vì “giảm giá theo thị trường” và mất nhiều thời gian để bán.
Kiểm soát kỳ vọng nhà đầu tư
Khi đã nắm được vận động của thị trường, nguồn cung – cầu thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.
Nếu thị trường đất nền chững lại, việc tung sản phẩm đất nền với giá cao sẽ không mang về lợi nhuận cao. Nếu thị trường căn hộ có nguồn cung thấp thì các nhà đầu tư thay vì cố gắng bán ra, thì mua trữ lại chờ nhu cầu tăng trở lại. Nhà đầu tư cần xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị nguồn đầu tư gồm:
- Các thương vụ, giao dịch gần đây: Xem xét các sản phẩm tương đương trong khu vực vừa được bán là cách xác định giá thị trường
- Vị trí: là một trong những yếu tốt quan trọng nhất xác định giá sản phẩm đầu tư
- Tình trạng: Tình trạng tài sản ảnh hưởng tới giá và tốc độ giao dịch vì người mua tiềm năng thường đưa ra quyết định dựa trên cảm xúc, do đó ấn tượng ban đầu rất quan trọng
- Mức độ cạnh tranh
- Thời điểm: giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Kết hợp định giá và chiến lược thị trường sao cho bán được trong 30 ngày đầu tiên từ lúc đăng bán.
Trong 5 yếu tố trên, các nhà đầu tư chỉ có thể thay đổi được hai điều là giá và tình trạng sản phẩm. Điều quan trọng là các nhà đầu tư không nên đánh giá quá thấp dự án bất động sản. Một dự án được định giá tốt tạo ra hứng thú và thu hút người mua, khiến nhiều người đến xem và chào mua.
Một sản phẩm được định giá thấp sẽ thu hút người mua và có thể được bán rất nhanh. Tuy nhiên, có thể bị bỏ qua bởi các khách hàng, những người đặt ra câu hỏi “liệu sản phẩm đó có vấn đề gì mà lại bán giá đó?” cũng như những người mua tìm kiếm khoảng giá cao hơn một chút so với thị trường.
Một sản phẩm được định giá cao so với thị trường sẽ không nhận được nhiều sự quan tâm của khách, đăng bán lâu nên giảm giá sẽ khiến người mua nhìn nhận không tốt. Giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi tình hình thị trường bất động sản. Thị trường là khách quan, chúng ta có thể kết hợp việc định giá và chiến lược thị trường sao cho tận dụng được 30 ngày đầu tiên đăng bán bất động sản.
Tiềm năng của sản phẩm bất động sản
Những sản phẩm bất động sản “hot”, có tiềm năng trong tương lai với khả năng sinh lời tốt sẽ thu hút được nhà đầu tư tìm đến bên cạnh yếu tố về thị trường còn cần bao gồm những yếu tố cốt lõi: chủ đầu tư uy tín; vị trí dự án đắc địa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện ích nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá với các dự án lân cận; hồ sơ pháp lý đầy đủ.
Sau hàng loạt cơn sốt giá đất ảo và những dự án “ma” mà chủ đầu tư nhận tiền rồi biến mất, nhà đầu tư cần tìm hiểu kĩ chủ đầu tư. Bạn cũng cần phải nắm được thông tin năng lực tài chính của chủ đầu tư, thể hiện trên báo cáo tài chính năm gần nhất; Uy tín truyền thông của chủ đầu tư thể hiện trên các mặt báo trong và ngoài nước; Khảo sát người dân đang sinh sống tại khu vực về mức độ hài lòng với các sản phẩm/dịch vụ mà chủ đầu tư đó đang cung cấp.
Ngoài ra, độ uy tín của một chủ đầu tư cũng được đánh giá qua việc chủ đầu tư đó có sử dụng hay hợp tác với các đơn vị phân phối sản phẩm hay không. Các đơn vị phân phối này thường là những sàn bất động sản có uy tín, đã từng phân phối nhiều hàng hóa trên thị trường, minh bạch trong việc cung cấp thông tin của dự án đến khách hàng và làm việc một cách chuyên nghiệp.
Sau khi nắm được thông tin về chủ đầu tư, vấn đề pháp lý cũng cần được làm rõ. Để tìm hiểu dự án có pháp lý rõ ràng hay không, bạn cần tìm hiểu xem khu vực mà bạn dự định đầu tư đã được duyệt qua quy hoạch chi tiết bởi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có được quyết định giao đất chi tiết với tỷ lệ 1/500. Ngoài ra, khu đất cũng phải được xem là đất thổ cư hợp lệ, được phép xây dựng nhà cửa trên đó và cơ sở hạ tầng xung quanh đã được hoàn thiện tương đối.
Định giá bất động sản trước khi mua sẽ giúp bạn không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương. Tuy nhiên, cách định giá tốt nhất là bạn nên chịu khó dành thời gian để tham khảo giá của những dự án cùng phân khúc, cùng khu vực. Bên cạnh xác định chủ đầu tư, tính pháp lý, giá cả thì vị trí giao thông thuận tiện hay không cũng là yếu tố tạo nên tiềm năng của dự án mà nhà đầu tư cần quan tâm.
Nhận diện qua tổng thể thị trường khu vực
Bên cạnh tiềm năng nội tại của sản phẩm, các nhà đầu tư cũng nên nhận diện khả năng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Nói cách khác, bản thân thị trường khu vực đó đang được chính quyền chú trọng đầu tư mở rộng thì khả năng đầu tư sinh lời sẽ cao hơn những khu vực khác. Hãy cùng xem xét một phân tích điển hình sau đây:
Thị trường bất động sản các tỉnh của TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây đều ghi nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong đó, 3 khu vực nổi lên là thị trường phát triển sôi động gồm: Khu Đông Sài Gòn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.
Khu Đông Sài Gòn bao gồm ba quận trước đây: Quận 2, Quận 9 và Quận Thủ Đức (nay này TP Thủ Đức). Khu này được giới chuyên gia đánh giá là khu vực có tiềm năng phát triển vượt trội so với các khu vực lân cận khi mà 70% vốn đầu tư phát triển hạ tầng của thành phố đều tập trung tại đây. Hàng loạt các hạng mục giao thông được xây dựng làm thay đổi bộ mặt khu cửa ngõ phía Đông nói riêng và toàn thành phố nói chung.
Khu Tây Sài Gòn bao gồm: Quận 12, Quận 6, Bình Tân, Tân Phú, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi được xem là những khu vực có hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn thiện. Đây đã trở thành điểm nóng của bất động sản khu Tây Sài Gòn bởi vai trò là cửa ngõ lưu thông giữa TP. Hồ Chí Minh đi các tỉnh miền Tây Nam Bộ. Đến nay, hầu hết những công trình hạ tầng đối nội và đối ngoại tại đây đang dần hoàn thiện.
Nhiều nhà đầu tư đang chuyển hướng vào khu Tây Sài Gòn để đón đầu cơ hội khi áp lực dân số chưa cao, hạ tầng giao thông đô thị đang dần được mở rộng, dịch vụ tiện ích ngày một nâng cao, bất động sản ở đây đang tăng giá từng ngày.
Khu Nam Sài Gòn bao gồm Quận 7, 8, Nhà Bè, Cần Giờ. Theo các chuyên gia nhận định, với hàng loạt cơ sở hạ tầng đột phá và quy mô trong thời gian tới, thị trường bất động sản ở đây sẽ luôn giữ vững độ nóng. Bằng chứng là hàng loạt các tên tuổi lớn trong giới địa ốc đã tung ra những dự án lớn để thu hút khách hàng.
Vui lòng dẫn nguồn nhalocdatvang.com khi sử dụng thông tin từ trang này. Xin cảm ơn!
